PERUGIA – Lavoratori in trasferta, studenti, nomadi digitali, viaggiatori della terza età: i protagonisti delle nuove formule abitative hanno un’identità precisa, fatta di mobilità, esigenze transitorie e ricerca di spazi confortevoli senza vincoli a lungo termine. È il fenomeno degli immobili alternativi, un settore che in Umbria si sta consolidando e che offre prospettive interessanti non solo agli investitori, ma anche ai Comuni e al tessuto sociale.
A fare il punto è Paola Berlenghini, agente immobiliare e membro del Comitato di Vigilanza della Borsa Immobiliare dell’Umbria, organo della Camera di Commercio: “Il mercato delle case transitorie è fiorente e cresce di mese in mese. Le persone cercano appartamenti arredati e pronti all’uso, dotati di servizi di pulizia e con spazi comuni dedicati al lavoro e alla socialità. È una trasformazione profonda del modo di abitare e di investire”.
Una domanda che cambia le città
Gli immobili più richiesti sono spaziosi, efficientati e in zone ben collegate, vicine a servizi e negozi. La tendenza è chiara: chi affitta non vuole contratti di lungo periodo, ma formule flessibili, dai 6 ai 36 mesi per studenti, fino a 18 mesi per altre tipologie di utenti.
Secondo Berlenghini, “questa evoluzione coinvolge anche i Comuni, chiamati a ripensare il proprio patrimonio edilizio. Rigenerare quartieri spopolati e riqualificare edifici dismessi significa rispondere a una domanda crescente e, allo stesso tempo, restituire vitalità alle città”.
Per l’Umbria si tratta di una sfida strategica: intercettare questa nuova domanda abitativa significa attrarre popolazione temporanea qualificata – giovani, lavoratori da remoto, professionisti in transito – e stimolare un indotto economico legato al commercio locale, ai servizi e alla vita sociale.
Ristrutturare per valorizzare
Il punto di partenza resta la ristrutturazione. Un appartamento degli anni ’70 o ’80, ad esempio in centro storico, necessita prima di tutto di un buon isolamento termico – tetti, pareti e solai – con un investimento tra i 30 e i 100 euro al metro quadrato. Poi arriva l’efficientamento degli impianti elettrici e termo-idraulici, che permette anche la gestione da remoto: videosorveglianza, allarmi, riscaldamento.
“Chi investe deve avere flessibilità culturale ed economica”, sottolinea Berlenghini, “perché riconvertire un immobile richiede visione e la capacità di adattarlo alle esigenze attuali. Ma i tempi e i costi sono sostenibili: dai 3 ai 12 mesi di lavori, con un investimento che oscilla dagli 800 ai 2.000 euro al metro quadrato”.
L’obiettivo? Esaltare il valore storico-architettonico, ridurre i costi di gestione e aumentare la redditività del capitale immobiliare.
I numeri della redditività
Gli esempi concreti non mancano. A Orvieto, un appartamento con due camere da letto in centro storico, ristrutturato, arredato e connesso a internet, può garantire un rendimento medio del 3%, con affitti che si aggirano sui 650 euro mensili.
La leva fiscale aggiunge un ulteriore vantaggio. La cedolare secca agevolata al 10% si applica ai contratti a canone concordato asseverati dalle associazioni di categoria. “Questa misura – spiega Berlenghini – consente al locatore di sostituire Irpef, registro e bollo, aumentando la convenienza. Ma serve chiarezza: oggi l’Agenzia delle Entrate non è perfettamente allineata alle ultime sentenze della Cassazione, e questo crea incertezza”.
La stessa Cassazione, con decisioni del 2024 e 2025, ha esteso l’applicabilità della cedolare secca anche ai contratti stipulati tra locatori persone fisiche e conduttori con partita Iva. Tuttavia, senza un recepimento chiaro da parte del MEF e dell’AdE, il rischio di contestazioni resta concreto.
Un mercato da sbloccare
La mancanza di norme aggiornate, risalenti alle leggi 392/1978 e 431/1998, è un freno. “Abbiamo bisogno di una riforma urgente”, insiste Berlenghini. “Il mercato è cambiato: oggi servono regole che diano certezze agli investitori e facilitino le locazioni transitorie. Altrimenti continueremo ad avere un fenomeno sociale di penuria di abitazioni disponibili”.
La soluzione, secondo l’esperta, è proprio puntare sulla riqualificazione con destinazione transitoria: un’opportunità per uscire dall’impasse del mercato delle compravendite e al tempo stesso ridare vita ai centri storici.
Recuperare l’anima delle case
Al di là della redditività, c’è un valore più profondo. “Ristrutturare in centro storico significa anche compiere un dovere morale”, afferma Berlenghini. “Vuol dire recuperare l’anima e la storia di una casa, preservare l’identità architettonica di una città e contribuire alla sua valorizzazione. È un modo per favorire il ripopolamento dei borghi e mantenere viva la memoria dei luoghi”.
In un’epoca segnata dalla mobilità, gli immobili alternativi diventano così non solo una risposta a nuove esigenze abitative, ma anche una leva per lo sviluppo territoriale e per il rilancio sociale ed economico dell’Umbria.
